最近两年，一个很明显的现象是：越来越多国央企，开始高调进入旧改、城中村改造。
很多人第一反应：国央企是不是准备全面接盘房地产了？
但如果你真的和这些企业聊过，你会发现，真相可能和很多人想的不一样。
因为现在很多国央企，压根不敢做真正的旧改开发。
甚至很多企业内部已经明确：要逐步剥离房地产开发业务。
一句话：他们真正想抢的，其实不是“旧改项目”，而是“城市更新里的工程”。
① 为什么现在大量国央企突然涌进城市更新？
因为中央开始明确表态了。
4月17日，国家发改委提出重点扩大：人工智能+基础设施、城市更新、新能源体系等投资。
4月28日，中央政治局会议再次提出：“扎实推进城市更新”。
什么意思？
城市更新，已经变成新一轮稳投资的重要抓手。
而对国央企施工单位来说：什么最重要？
工程量。
一句话：房地产不行了，基建也没以前那么猛了，城市更新就成了新的“工程池”。
② 但很多人误会了：他们不是来赌楼市的
这一点非常关键。
现在很多施工类国央企，本质上是建工体系。
比如：中建、中铁、中交、中冶。
他们真正擅长的是施工、EPC、基础设施、工程管理，而不是长周期地产开发。
更现实的是，现在旧改周期长、变量大、回款慢、风险高。
特别是深圳、广州这些超级旧改，动不动就是5年、10年。
一句话：很多国央企自己都怕。
③ 所以他们现在最聪明的玩法是什么？
“假更新，真拿工程”。
这个话虽然有点直接，但现实里真的很普遍。
你会发现，很多国央企不是直接当开发商，而是先当前期服务商。
比如，深圳中建三局、中建丝路已经开始进入城中村改造前期服务阶段。
他们为什么愿意做前期？
因为前期服务，可以提前拿到拆迁数据、规划条件、成本测算、地块信息。
一句话：提前锁定后面的工程机会。
④ 真正赚钱的，其实是后面的施工
这一点，很多外行没看透。
现在很多国央企的逻辑：不是赚开发利润，而是拿施工总包、拿EPC、拿基建、拿配套工程。
因为工程利润更稳定，特别是现在房地产开发利润越来越不确定。
但工程不同，只要政府不爆雷，钱还是相对稳。
一句话：他们更像 “工程承包商”，不是“地产赌徒”。
⑤ 所以现在很多旧改模式，其实已经变了
过去开发商主导。
现在越来越多是地方国企控盘、施工央企跟进、小股真投、锁定工程。
比如，现在常见的F+EPC模式。
什么意思？
施工企业带一点资金、带一点融资、带施工能力，核心目标：后面拿工程。
一句话：投资只是门票，工程才是目的。
⑥ 为什么很多国央企反而不敢直接拿项目？
因为现在国资监管特别严。
你想想，一个旧改项目，动不动几十上百亿。
如果周期拉长、房价下跌、项目停滞。
谁背责任？
而且现在，很多施工央企根本没有地产开发授权。
所以，他们更喜欢小股参与、跟地方国资合作、做工程输出。
一句话：“能挣钱，但不能背锅。”
⑦ 一个更大的变化：旧改正在“工程化”
这一点，其实最值得关注。
过去旧改，核心是卖房。
现在越来越像基础设施项目、城市治理项目、民生工程项目。
为什么？
因为政府主导越来越强、房票越来越普遍、做地模式越来越多、一二级分离越来越明显。
结果开发利润下降，但工程量反而越来越大。
一句话：房地产逻辑正在退出，工程逻辑正在接管。
最后说一句判断：
现在很多国央企“抢旧改”，表面看是抢改造项目。
但实际上，很多企业真正想要的，是EPC、基建、安置房、配套施工、长期运营工程。
因为在今天这个市场里，赌楼市太危险。
但做工程、拿施工、赚稳定现金流，反而更现实。
一句话：现在很多国央企，抢的不是“地产未来”，而是“城市更新时代的新工程饭碗”。
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